จดหมายจากนายกเมืองพัทยาถึงเจ้าของร่วมอาคารชุด จอมเทียน คอมเพล็กซ์ คอนโดเทล

ที่ ชบ 52303/7835 ศาลาว่าการเมืองพัทยา
ถนนพัทยาเหนือ อำเภอบางละมุง
จังหวัดชลบุรี

22 ธันวาคม 2548

เรื่อง หนังสือร้องเรียนของเจ้าของร่วมโครงการจอมเทียน คอมเพล็กซ์ คอนโดเทล

เรียน เจ้าของร่วมโครงการจอมเทียน คอมเพล็กซ์ คอนโดเทล

อ้างถึง หนังสือของเจ้าของร่วมโครงการจอมเทียน คอมเพล็กซ์ คอนโดเทล เลขที่รับ 14528 ลงวันที่
29 พฤศจิกายน 2548

ตามที่ท่านมีความประสงค์ ขอให้เมืองพัทยาพิจารณาตรวจสอบ และหยุดโครงการวิวทะเลจอมเทียน บีช คอนโดมิเนียม นั้น

เมืองพัทยา ได้พิจารณาตรวจสอบแล้วขอเรียนว่า
1. ทางด้านกฎหมายผังเมือง ที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้น ตั้งอยู่ในพื้นที่บริเวณหมายเลข 3.8 ( สีแดง ) ตาม กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี พ.ศ. 2546 ซึ่งได้กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท
พาณิชยกรรม ให้ใช้เป็นประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและ สาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบของที่ดิน ประเภทนี้ ในแต่ละบริเวณ และห้ามใช้ประโยชน์ ทีดินประเภทนี้ เพื่อกิจการตามที่กำหนด ดังต่อไปนี้
( 1 ) โรงงานทุกจำพวกตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน เว้นแต่โรงงานตามประเภท ชนิด และจำพวกที่กำหนดให้ดำเนินการได้ตามบัญชีท้ายกฎกระทรวงนี้ และโรงงานบำบัดน้ำเสียรวมของชุมชน
( 2 ) สถานที่บรรจุก๊าซ สถานที่เก็บก๊าซ และห้องบรรจุก๊าซตามกฎหมายว่าด้วยการบรรจุก๊าซปิโตรเลียมเหลว แต่ไม่หมายความรวมถึงสถานีบริการ ร้านจำหน่ายก๊าซ สถานที่ใช้ก๊าซ และสถานที่จำหน่ายอาหารที่ใช้ก๊าซ
( 3 ) สถานที่ที่ใช้ในการเก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่ายที่ต้องขออนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมน้ำมันเชื้อเพลิง
( 4 ) เลี้ยงม้า โค กระบือ สุกร แพะ แกะ ห่าน เป็ด ไก่ งู จระเข้ หรือ สัตว์ป่า ตามกฎหมายว่าด้วยการสงวนและคุ้มครองสัตว์ป่า เพื่อการค้า
( 5 ) สุสาน และฌาปนสถานตามกฎหมายว่าด้วยสุสานและฌาปนสถาน
( 6 ) จัดสรรที่ดินเพื่อประกอบการอุตสาหกรรม
( 7 ) สถานที่เก็บสินค้าซึ่งใช้เป็นที่เก็บพักหรือขนถ่ายสินค้า หรือสิ่งของเพื่อประโยชน์ทางการค้าหรืออุตสาหกรรม
( 8 ) โรงฆ่าสัตว์
( 9 ) ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร
( 10 ) กำจัดมูลฝอย
( 11 ) ซื้อขายหรือเก็บเศษวัสดุ
การใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะ 50 เมตร จากเขตทั้งสองฟากของทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3 ( ถนนสุขุมวิท ) ห้ามใช้ประโยชน์เพื่อกิจการตามที่กำหนด ดังต่อไปนี้ด้วย
( 1 ) โรงแรมตามกฏหมายว่าด้วยการโรงแรม เว้นแต่เป็นการขยายกิจการในที่ดินแปลงเดียวกัน หรือ ติดต่อกันเป็นแปลงเดียวกันกับแปลงที่ดิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของกิจการเดิม
( 2 ) โรงมหรสพกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร
( 3 ) สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ
( 4 ) การประกอบกิจการประเภทอาคารขนาดใหญ่
( 5 ) การอยู่อาศัยประเภทห้องชุด อาคารชุด หรือหอพัก
( 6 ) สนามแข่งขัน
( 7 ) สวนสนุก
( 8 ) ศูนย์การค้า
( 9 ) ตลาด
การประกอบกิจการประเภทห้องแถวหรือตึกแถวริมทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3 ( ถนนสุขุมวิท ) ให้มีที่ว่างตามแนวขนานริมเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร
การใช้ประโยชน์ที่ดินริมฝั่งคลอง ให้มีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งคลอง ไม่น้อยกว่า 6 เมตร เว้นแต่เป็นการก่อสร้างเพื่อการคมนาคมทางน้ำหรือสาธารณูปโภค

ดังนั้น หากโครงการวิวทะเลจอมเทียน บีช คอนโดมิเนียม ดังกล่าวข้างต้น เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย ก็ไม่ขัดต่อกฎกระทรวงฯ ให้ใช้บังคับผังเมืองรวมพัทยา จังหวัดชลบุรี พ.ศ. 2546

2. ทางด้านกฎหมายควบคุมอาคาร รายละเอียดของอาคารจะต้องสอดคล้องกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 8 ( พ.ศ. 2519 ) ออกตามความพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 โดยในบริเวณบางส่วนของโครงการฯ ที่อยู่ห่างจากระดับน้ำทะเลปานกลางน้อยกว่า 100 เมตร จะไม่สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 14.00 เมตรได้ และต้องมีที่ว่างอันปราศจากพื้นที่อาคารปกคลุมไม่น้อยกว่า ร้อยละ 75 ของขนาดที่ดินที่ขออนุญาตปลูกสร้าง โดยในพื้นที่โครงการฯ ที่อยู่ ห่างจากระดับน้ำทะเลปานกลางมากกว่า 100 เมตร จะสร้างอาคารสูงกว่า 14.00 เมตรได้ และมีที่ว่างน้อยกว่า ร้อยละ 75 ได้ แต่เนื่องจากอาคารดังกล่าวสูงเกิน 23.00 เมตร ( อาคารดังกล่าวซึ่งสูง 27 ชั้น จึงสูงเกิน 23.00 เมตร ) เข้าข่าย “ อาคารสูง ” ซึ่งต้องพิจารณาตามกฎกระทรวงสำหรับอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือกฎกระทรวงฉบับที่ 33 และกฎกระทรวงฉบับที่ 50 ตลอดจนกฎกระทรวงเกี่ยวข้องอื่นๆโดยเคร่งครัดด้วย จึงจะสามารถพิจารณาอนุญาตได้

3. ทางด้านกฎหมายคุ้มครองสิ่งแวดล้อม สำหรับพื้นที่บางส่วนของโครงการฯ ที่วัดจากระดับน้ำทะเลปานกลางเข้าไปในแผ่นดิน เป็นระยะ 100 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารหรือดัดแปลงอาคารใดๆ ให้เป็นอาคารที่มีความสูงเกิน 14.00 เมตร ที่มีระยะห่างจากแนวฝั่งทะเลน้อยกว่า 20 เมตร และมีที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมน้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ดิน ที่ขออนุญาตก่อสร้างนั้น ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดเขตพื้นที่ และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในบริเวณพื้นที่เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี พ.ศ. 2546 ส่วนพื้นที่โครงการฯ ที่อยู่ ห่างจากระดับน้ำทะเลปานกลางมากกว่า 100 เมตร สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 14.00 เมตรได้ และเนื่องจากอาคารดังกล่าว เข้าข่ายเป็นอาคารที่ต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม จึงจำเป็นต้องผ่านความเห็นชอบ จากคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณาการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเสียก่อน

กล่าวโดยสรุป พื้นที่โครงการดังกล่าว สามารถใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารสูง 27 ชั้นได้ หากพิจารณาตามข้อกฎหมาย 3 ประการที่เกี่ยวข้อง แต่ทั้งนี้จะต้องสอดคล้องกับกฎหมายดังกล่าวข้างต้นทั้งหมด โดยเมืองพัทยาจะพิจารณาตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยละเอียด เมื่อเจ้าของโครงการวิวทะเลจอมเทียน บีช คอนโดมิเนียม ได้นำแบบมายื่นขออนุญาตต่อเมืองพัทยา และได้ผ่านความเห็นชอบเรื่องรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม จากคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณาการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว

จึงเรียนมาเพื่อทราบ



ขอแสดงความนับถือ

( นายนิรันดร์ วัฒนศาสตร์สาธร )
นายกเมืองพัทยา


ส่วนควบคุมอาคารและผังเมือง
สำนักการช่าง เมืองพัทยา
โทร. ( 038 ) 371123 ต่อ 814